14 Января 2019

Коммерческая недвижимость: виды, типы и классификация. Тренды 2019

Содержание статьи

  1. Какие виды бывают
  2. Понятие и объекты
  3. Чем коммерческая площадь отличается от жилой
  4. Цель: получение прибыли
  5. 5 групп коммерческой недвижимости по сферам деятельности
  6. Как формируется стоимость
  7. Налогообложение
  8. А что в Москве
  9. Налог с продажи имущества
  10. Покупка КН: на что обратить внимание
  11. Экспертиза (оценка) коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость (КН) - это привлекательный вид инвестиции и постоянная головная боль собственника. Причина проста: ее доходность может сильно варьироваться и зависеть от самых разных факторов.

Какие виды бывают

Жилая 

Первая группа регулируется Жилищным и Гражданским  Кодексами  (ЖК – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ и ГК соответственно – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/), вторая - ГК.
Такие помещения предназначены для постоянного проживания граждан. В связи с этим, ЖК РФ и подзаконные акты устанавливают достаточно жесткие нормативы, в соответствии с которым помещение признается относящимся к данной категории. (например, соблюдение нормы жилой площади на человека, санитарно-гигиенические правила, наличие определенных инженерных коммуникаций, инфраструктуры и проч). Одно из важнейших правовых последствий этого статуса в том, что собственник  не может быть лишен единственного пригодного для проживания жилья ни при каких условиях. «Внутри» этой нормы есть масса нюансов, но они не являются предметом рассмотрения данной статьи.

Коммерческая

На нее (например, апартаменты) указанное выше правило не распространяется. Кроме того, категории зданий могут переходить одна в другую,т.е. меняться местами. К примеру, многоквартирный дом во время  строительства является коммерческим объектом . Однако после продажи квартир, каждая из них становится объектом  жилого фонда, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов. Обратная ситуация – когда, например, собственник “однушки” (наиболее часто встречается), расположенной на первом этаже, решает использовать эту площадь под магазин, склад или офис. Случаи, когда именно возможен перевод недвижимости из одной категории в другую, регулируются жилищным законодательством. Сам перевод осуществляется органами местного самоуправления и является достаточно сложной процедурой. 

коммерческая недвижимость это

Понятие и объекты

Начнем с того, что в российском законодательстве определения «коммерческая недвижимость» не существует. Это порождает много вопросов в отношении того, признавать ту или иную сделку предпринимательской или нет. Между тем, четкое определение статуса приобретаемой площади крайне важно, поскольку влияет на такие вопросы, как налогообложение, порядок совершения сделки, юридические последствия и др.
 
Условно говоря, приобретение КН необходимо для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо. Чтобы приобретенный объект давал прибыль, им необходимо  управлять на постоянной основе. В данной статье мы не будем касаться  земельных участков, воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания. Последние относятся к недвижимости на основании регистрации в том или ином аэропорту или порту.
Перечислим наиболее распространенные.
  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • апартаменты;
  • бизнес-центры и офисы и проч.

Чем коммерческая площадь отличается от жилой

Два самых важных критерия – это отнесение к нежилому фонду и использование для предпринимательской деятельности (т.е. в целях систематического получения прибыли). Рассмотрим отличия чуть подробнее

Сдача и приобретение в аренду

Жилой фонд используется гражданами, как правило, для себя, в целях длительного проживания. В этом случае логично стремление граждан приобретать жилье в собственность. Во втором случае, цель собственника  – постоянное получение прибыли. Это достигается не разовой сделкой купли-продажи, а регулярной сдачей объекта во временное владение и пользование. Приобретение КН с целью последующей продажи выгодно, как правило, на этапе проекта или строительства. С другой стороны, ввиду высокой стоимости такой недвижимости, вторая сторона договора может позволить себе только аренду, но не покупку. К тому же, в случае обнаружения более выгодного месторасположения или условий контракта, владелец бизнеса может относительно легко сменить фактический адрес своей организации.

К примеру,  Сбербанк предлагает к рассмотрению свои площади (перечень указан на сайте) для целей продажи и сдачи во временное владение и пользование по всей территории России. Как уточняется на сайте,  «Сбербанк располагает уникальной базой объектов офисного, складского, торгового, жилого и других назначений, которые могут быть использованы в различных видах бизнеса». Разумеется, в каждом правиле есть свои исключения, и отдельным компаниям недвижимость проще приобрести в собственность. К примеру, в 1990-е г. «Лукойл» купил здание в Москве на Сретенском бульваре, 11. Изначально оно проектировалось для министерства электронной промышленности СССР.

Цель: получение прибыли 

Несмотря на то что жилой фонд используется преимущественно  для собственного проживания, и в том и в другом случае жилье можно сдавать. В чем же тогда разница?
  Коммерческая Некоммерческая (Жилая)
Договор Аренды (гл 34 ГК РФ) Коммерческого найма (гл 35 ГК РФ – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/, нормы ЖК РФ –  http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
Цели Для осуществления предпринимательской деятельности  Для проживания

Арендатор/

Наниматель

Физические (ИП)  и юридические лица Физические лица. Для ЮЛ – на основании договора аренды (или иного договора) и только для проживания граждан. Например, при аренде жилья для своих работников.
Срок Определен договором. В противном случае – на неопределенный срок. Не превышает пяти лет. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Возможность заключения договора от одного месяца  до одного года.
Налогообложение Специальные режимы налогообложения: УСН, ЕНВД, ПСН. Для физлиц: подоходный налог 13%. Для ИП:
  • УСН 6% (доходы) +взносы во внебюджетные фонды
  • Приобретение патента (ПСН)

Окупаемость

Недвижимость жилого фонда, если она не сдается в коммерческий наем,  не окупается. В противном случае, она составляет 15-17 лет. КН (при грамотном управлении и отсутствии форс-мажорных обстоятельств) окупается, но сроки будут зависеть от множества факторов: тип и класс  (чем выше класс, тем дольше срок), экономическая ситуация, расположение, маркетинговая политика и др. Если взять, к примеру, офисный объект, то в Москве такие площади класса А могут окупиться примерно за 9-10 лет, класса В за 7-10 лет, класса С – за 7 лет.

В период экономического кризиса спрос на нее падает, следовательно, сроки возврата вложений (если она была приобретена ранее) могут увеличиться. С другой стороны, из-за общего падения спроса, а следовательно, цены, стагнация - хорошее время для приобретения такого рода недвижимости. Несмотря на то, что последнее время инвестировать в КН стало гораздо более выгодно, чем в жилую, следует помнить «об обратной стороне медали»: данного капиталовложения. 
  • более высокий порог входа (при прочих равных параметрах);
  • низкaя ликвиднocть oбъeктoв;
  • необходимость в  пocтoяннoм упpaвлeнии.

5 групп коммерческой недвижимости по сферам деятельности 

Торговые помещения

Используются для организации процесса продажи товаров и услуг (опт и розница). Это  магазины, павильоны, выставочные залы, аптеки, автосалоны, а также объекты ресторанного бизнеса, торгово-развлекательные центры и др.
Считаются наиболее прибыльными, по сравнению с другими видами. Основное преимущество перед второй популярной категорией (офисами) – это масштабы торговых площадей.
 
Крупнейшими торговыми центрами мира являются:
  • New South China mall (г. Дунгуань, Китай, 2005 год).  Торговый центр был построен в 2005 году и занимает площадь  892 000 кв метра.  Под крышей «New South China mall» расположено 2350 магазинов. Мировая торговая достопримечательность разделена на семь тематическиx зон, представляющих различные города мира.
  • SM Supermalls (г. Тяньцзинь, Китай). Торговый комплекс занимает общую площадь 565 000 кв метров, в нем работает более 3500 магазинов.
  • Авиапарк (Москва, Россия, 2014 год). Крупнейший в Европе торговый центр, общей площадью более 400 000 кв. метров. Особенность Авиапарка – океанариум, а также самый высокий цилиндрический аквариум в мире.

Офисная недвижимость

Представляет собой рабочее пространство для сотрудников, а также место для деловых встреч и проведения конференций.

Классы офисных помещений 

Класс Характеристика
А Наиболее дорогие. Расположены в центральной части города в крупных комплексах, небоскребах, бизнес-центрах. Собственники и арендаторы такой недвижимости – крупные  международные компании. Особенности:уникальная
  • авторская планировка и дизайн помещения
  • для топ-менеджмента компаний
  • наличие современного оборудования, ресепшн, зала для переговоров с ВИП-клиентами.
В Как правило, их занимают крупные банковские структуры, филиалы зарубежных компаний. Могут находиться в бывших помещениях А класса, срок эксплуатации которых более 5 лет.
С Берутся в аренду у административных зданий, изначально не проектировались как офисные. Часто нуждаются в ремонте. Обычно без современных коммуникаций. Их предпочитают небольшие компании и ИП.
D Устаревшие здания на окраине города, построенные во времена СССР. Не оснащены современными коммуникациями, имеют неудобную планировку и подъезд.

Производственно-складские сооружения

Важное звено от момента изготовления товара до момента его доставки конечному потребителю. Сюда относятся помещения постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные, автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и другие. Они могут быть представлены как отдельным зданием, так и целым комплексом. Используются для хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции и др.

С точки зрения инвестиций это наименее интересная группа, поскольку приносят наименьшую прибыль. Тем не менее, последнее время к складской недвижимости увеличивается интерес.

Пример крупнейших сделок последних лет:
  • Подписание соглашения о строительстве второго мега-склада (площадь 140 тыс кв метров) на севере Московской области между девелопером PNK Group и Леруа-Мерлен.  
  • Покупка «Детским миром» еще одного здания в логистическом парке PNK Парк Бекасово. Общая площадь складских помещений – 130 тыс кв метров. Это основной хаб ритейлера, откуда товары развозятся по магазинам Москвы и других городов России.
  • Аренда компанией «ВкусВилл» мультитемпературного склада площадью 51 тыс кв метров в складском комплексе «Северное Шереметьево». Кстати, это первая крупная сделка в сегменте здорового питания. 

Гостиничная недвижимость

Это средства размещения для временного проживания людей. В эту категорию входят гостиницы, пансионаты, дома отдыха, мотели, хостелы, детские оздоровительные лагеря, туристические базы и проч.
Что касается прогнозов на 2019 год по этому сегменту, то данные достаточно позитивны. Так, по информации CBRE, ведущей отраслевой международной консалтинговой компании, показатели следующего года будут выше цифр 2017 г, но несколько ниже 2018 г (учитывая заметный рост в отрасли в связи с проведением Чемпионата мира по футболу (ЧМ).

По данным CBRE

«Лидерами по росту среднего тарифа (ADR) в 2018 г. стали самые высокие сегменты рынка – люкс и верхний предел высокого ценового сегмента – рост тарифа 72% и 54% соответственно. В абсолютном значении показатель среднего тарифа люксовых отелей превысил 30 тыс. рублей, отелей верхнего предела высокого ценового сегмента составил около 16 тыс. рублей. Что касается показателей загрузки, то лидером предсказуемо являются высокий и верхний пределы среднего ценового сегмента - +8% и +12% соответственно. Показатель загрузки по рынку в целом по итогам 2018 увеличился приблизительно на 5% и составил около 77%/ 2019 год, очевидно, ожидает снижение операционных показателей, в первую очередь, тарифа относительно цифр 2018 года». Информация взята из источника: https://ardexpert.ru/article/14527
 
В целом, по данным CBRE, в России за 2018 год было введено в эксплуатацию 30 отелей (более 5 тысяч номеров). При этом новые гостиницы открывались не только в городах, где проходил Чемпионат мира по футболу, но и в других. Это, к примеру, Архангельск, Новороссийск, Елабуга, Ульяновск и др. Особенно заметны показатели  международного гостиничного оператора Azimut Hotels:  9 новых гостиниц в разных городах  России ( свыше 1 350 номеров).

В 2019 году в Москве и регионах  запланировано к открытию 14 средств размещения с общим номерным фондом около 3 000 номеров. Среди них 5 в Москве (Crowne Plaza Park Huaming, Four Points by Sheraton Moscow Vnukovo, AC Hotels Marriott Moscow, Hampton by Hilton Rogozhsky Val, Holiday Inn Express Бауманская) и остальные в регионах: в Благовещенске (Mercure), Краснодаре (Marriott, Four Points by Sheraton), Сочи (2 отеля Courtyard by Marriott), Ростове-на-Дону (Courtyard by Marriott), Перми (Holiday Inn), Екатеринбурге (Hyatt Place).  

Универсальные объекты

Иное название – «помещения свободного назначения». Такая недвижимость может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона красоты или маникюрного кабинета, кафе или закусочной. Обязательное требование к объектам данного типа - наличие собственных коммуникаций, отдельного входа, а также капитальные стены.

что такое коммерческая недвижимость

Как формируется стоимость

  1. Самый главный фактор, влияющий на ценообразование – это макроэкономическая ситуация. Чем она благоприятней, тем выше спрос, следовательно, выше цены. И наоборот.
  2. Тем не менее, ситуация в разных группах КН может различаться. Так, в связи с ухудшением экономической ситуации в России торговая и офисная недвижимость «проседает», в то время как складская показывает рост.
  3. Другим важным фактором является месторасположение: чем ближе объект находится к деловому центру, тем его стоимость выше. Причем этот фактор является не постоянным, а плавающим, поскольку географически деловой центр может меняться. Пример – строительство в Москве бизнес-корпусов в районе бывшей промзоны – Даниловской мануфактуры (2006-2016 гг).
  4. Но даже в одной локации цены на КН могут различаться. К примеру, аренда площади под розничные магазины, находящиеся на «первой линии» от дороги, будет выше, чем на «второй».
  5. Удобная инфраструктура. Так, для складских помещений цена будет зависеть не только от  площади и месторасположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).
  6. Также для каждой группы КН существуют индивидуальные критерии, влияющие на ценообразование.

Налогообложение

Налог на имущество

Пришел на смену имущественному сбору в  2015 г и  значительно увеличил налоговое бремя налогоплательщиков. В чем причина? 

Ранее ставка рассчитывалась исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости объекта недвижимости, определяемой БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения. Теперь за основу расчета принимается кадастровая стоимость,т.е рыночная стоимость, которая принимается во внимание при реализации имущества. В данном случае имеет значение  расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района и другие факторы. Оценка проводится различными экспертными компаниями, а также Кадастровой палатой. Если налогоплательщик считает, что цена на его недвижимое имущество завышена, то он может написать заявление на пересмотр. Однако независимая оценка проводится за его собственный счет

Реформа по изменению типа оценки имущества проводилась постепенно, с каждым годом охватывая все новые сферы. К 2020 году планируется всю недвижимость (коммерческую и жилую) физических лиц (за исключением некоторых льготных категорий) и организаций перевести на кадастровую оценку. Перечень видов недвижимости, подлежащей  оценке по новым правилам, установлен  ст. 378.2 Налогового Кодекса РФ. Логично, что размер налога вырастет существенно прежде всего для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов, поскольку они имеют наибольшую рыночную стоимость. Изначально ставка «по кадастру» была 1,2%, в 2018 году она достигла 2%. (правда, регионы могли установить ее в меньшем размере, на свое усмотрение)

А что в Москве

Примечательно, что в столице в  2018 года юридические лица уплачивали налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости, но с начала 2019 года также перейдут на 2%. Также Правительство Москвы утвердило расширенный Перечень торгово-офисных зданий (https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika/vklyuchen-li-vash-obekt-v-utverzhdennyy-pereche...), подлежащих налогообложению по новой систему в 2019 году.

В Перечень  вошло около 30 тысяч объектов недвижимости общей площадью почти 96 млн кв. метров. Это торговые, офисные здания и помещения, а также общественного питания и бытового обслуживания. Их суммарная площадь по сравнению с 2018 годом возросла на 8%. По официальным данным, расширение списка обусловлено плановой работой по выявлению объектов, соответствующих условиям налогообложения от кадастровой стоимости.

коммерческая недвижимость это что

Налог с продажи имущества

Его конечная сумма зависит от следующих факторов:
  • Статуса продавца (физическое лицо, ИП, юридическое лицо).
  • Выбранной системы налогообложения (УСН, ОСН, ПСН, ЕНВД)
  • Продолжительности владения правом собственности.
  • Использования  недвижимости в хозяйственной деятельности.
  • Наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимого имущества.
Первые два фактора будут влиять на виды налогов: 
  • НДФЛ;
  • налог на прибыль организаций; 
  • УСН; 
  • НДС.
Остальные факторы повлияют на их окончательный размер (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/).
 
 Налог     Физлицо      ИП      Юрлицо

НДФЛ

гл. 23 НК РФ

Резиденты: 13%

Нерезиденты: 30%

При ПСН и ЕНВД платят НДФЛ по ставкам для физлиц.   

При  УСН не платят

нет

Налог на прибыль

гл. 25 НК РФ

нет нет

20%. Законами субъектов РФ ставка может быть уменьшена до 15,5%.

При УСН или ЕНВД не уплачивается (за рядом исключений)

Платеж по упрощенке (УСН)

гл. 26.2 НК РФ

нет 15% (доходы минус расходы) и 6% (доходы) 15% (доходы минус расходы) и 6% (доходы)

НДС (обязаны начислять)

гл. 21 НК РФ

нет 20% (кроме ИП на УСН)  20% (кроме юрлиц на УСН)

Покупка КН: на что обратить внимание

  1. Проверка права собственности и наличия обременений (например, аренда). Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. .Принципы и порядок ведения Реестра установлены Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/). В состав ЕГРН (пришел на смену ЕГРП с 2017 г.) включена информация из всех реестров и кадастров, которые ранее существовали в виде самостоятельных баз данных (например, Государственный кадастр недвижимости). При этом следует иметь ввиду, что договоры аренды, заключенные на срок менее 1 года, подлежат госрегистрации, следовательно, не отражаются в базе ЕГРН. Это приводит к риску того, что покупатель автоматически может стать новым арендодателем, без  согласия на это со своей стороны. Чтобы этого избежать, следует в письменном виде запросить у продавца все договоры временного владения и пользования (если они есть) и потребовать их расторжения.
  2. Проверка кадастровых документов: технический паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы. К примеру, наличие первого документа является доказательством, что здание – завершенный объект строительства. По этим документам видны в том числе несогласованные перепланировки здания. Этот вопрос может оказаться важным, если, к примеру, собственник решит сдать имущество в долгосрочную аренду, но ему будет отказано в госрегистрации. Основание: предмет договора отличается от указанного в ЕГРН.  
  3. Проверка иных письменных обязательств: договоры на предоставление коммунальных услуг:   электро - и водоснабжение, водоотведение и проч. Важно не только наличие этих договоров (и обеспечение услугами у необходимом помещению объеме), но и отсутствие по ним задолженности.

Экспертиза (оценка)  коммерческой недвижимости

Эта процедура связана с определением рыночной стоимости объектов. Следует иметь ввиду, что для совершения сделок результаты оценки носят рекомендательный характер, поскольку стороны могут договориться о большей или меньшей сумме.  

Вопросы экспертной оценки регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. Оценка жилых помещений имеет свои цели (дарение, обмен, наследство, залог при ипотеке и др), но их мы касаться не будем.

В каких случаях оценка необходима

  • Сделки с недвижимостью: для коммерческих целей наиболее актуальны купля-продажа и аренда.
  • При ликвидации или реорганизации предприятия
  • Когда уставный капитал (либо его часть) вносятся в неденежной форме
  • Для получения банковского кредита
  • При исполнении судебных решений
  • Для поиска и привлечения инвесторов и др.

виды коммерческой недвижимости

Этапы независимой оценки

  • Заключение договора об оценке. Нотариального удостоверения не требуется.
  • Предоставление Заказчиком основных  документов (окончательный список устанавливается индивидуально сторонами)
    • Правоустанавливающие документы на здание (помещение) - свидетельство о государственной регистрации права.
    • Правоустанавливающие документы на земельный участок - свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды.
    • Документация БТИ:
      • технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
      • экспликация (форма БТИ №22);
      • поэтажный план;
    • Бухгалтерские документы по объекту оценки:
      • справка о величине балансовой стоимости;
      • справка о величине остаточной стоимости;
      • информация об эксплуатационных расходах: расходы на страхование;
      • коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
      • фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
      • расходы на управление (если есть).
  • Выезд оценщика для осмотра здания. По итогам составляется акт осмотра.
  • Составление отчета об оценке.
Этот документ не должен допускать неоднозначного толкования. В нем указываются: дата проведения, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки и др.


1214 просмотров