16 Мая 2019

Перевод жилого помещения в нежилое для организации в нем гостиницы. Порядок и необходимые процедуры

Содержание статьи

  1. Понятия
  2. Нормативная база
  3. Условия для проведения перевода в нежилой фонд
  4. Подготовка проекта перепланировки
  5. Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд
  6. Расходы при переводе
  7. Перепланировка помещения
  8. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
  9. Государственная регистрация
  10. Сертификация гостиниц
  11. Нюансы

В апреле 2019 г. Госдума приняла  закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации» (далее ЖК РФ) Инициатором стала Галина Хованская - Председатель комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. Официальный повод – популярность различных «серых» схем ведения гостиничного бизнеса: мини-гостиницы официально позиционировали себя как квартиры, сдающиеся в аренду, либо вообще никак не позиционировались, при этом оказывая, по сути, гостиничные услуги. Большие претензии у разработчиков закона были и к хостелам, поскольку вынужденное соседство с ними нарушало спокойствие граждан, проживающих в доме постоянно.

Закон, запрещающий оказание гостиничных услуг в многоквартирном доме,  вступает в силу 1 октября 2019 г.

С этого времени ч. 3 статьи 17 ЖК РФ будет выглядеть так: «Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств,  гостиниц. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг».

Фактически, закон одной строчкой решил юридическую коллизию том, можно ли устраивать мини-гостиницы или хостелы в жилых помещениях. На этот раз ответ однозначен: нельзя. Чтобы средства размещения, расположенные в многоквартирном доме, были законными, помещение должно иметь статус нежилого и удовлетворять соответствующим техническим требованиям.

В связи с законодательными нововведениями тема перевода жилого помещения в нежилое (в данном случае – для предоставления гостиничных услуг) стала еще более актуальна.

перевод жилого помещения в нежилое

Понятия

Напомним кратко о «нестыковках» законодательства (документы до сих пор действуют, но закон прояснил ситуацию), из-за которых возникали споры том, могут ли гостиницы находиться в жилых помещениях или необходим перевод таких помещений в нежилые. Понятно, что перевод помещения из одного статуса в другой - это не просто «спор о понятиях», но достаточно дорогостоящая процедура, требующая времени.

Гостиница в жилом доме: к какой категории относить помещения? Разночтения в  законодательстве

Жилой

Нежилой

Часть 2. ст. 23 Закона  30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»:

«…предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается»

Следовательно, гражданам для временного проживания, в том числе в гостиницах, разрешено предоставлять только жилые помещения.

П.3 ст. 288 Гражданского Кодекса РФ:

«Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое».

ГОСТ Р 51185-2008. Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования

«Гостиницы - предприятия, предоставляющие услуги размещения и в большинстве случаев услуги питания, имеющие службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг».

Следовательно, для организации гостиницы помещение в любом случае должно относиться к нежилому фонду (или переведено из жилого в нежилое).


Далее остановимся кратко на законодательстве, содержащем основные нормы перевода жилого помещения в нежилое.

порядок перевода жилого помещения в нежилое

Нормативная база

  • Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи  22 и 23)

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации и региональное градостроительное законодательство. Например, Закон г. Москвы от 3 октября 2001 года N 64 «О градостроительных нормативах и правилах города Москвы»

  • Региональные и муниципальные нормативные акты. Они регулируют  градостроительную деятельность (территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территорий, архитектурно-строительное проектирование, строительство, капремонт, реконструкция объектов капитального строительства), также определяют порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые. К примеру, Постановление Правительства Москвы «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания» утвердило Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

  • Многочисленные регламенты, которым должна соответствовать гостиница. Полный список вы найдете в конце статьи «Планы гостиниц…»

перевод из жилого в нежилое

Условия для проведения перевода в нежилой фонд

Эти вопросы регулирует статья 22 ЖК РФ

  • Наличие отдельного входа, ведущего прямо на улицу, чтобы не мешать жителям этого дома. Категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод помещений, которые еще не имеют отдельного входа, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего это квартиры с окном, выходящим на двор.

  • Не допускается переводить в нежилое только часть жилого помещения, например, комнату.

  • В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе, поскольку иметь прописку в нежилых помещения запрещено. Следовательно,  прежде чем переводить помещение из жилого в нежилое, нужно оттуда выписаться.

  • Право собственности на помещение не обременено правами третьих  лиц, какими-либо обязательствами, например по договору найма, аренды, залога и др. К примеру, если у третьего лица есть право требовать это помещение в качестве возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится.

  • Нельзя осуществлять перевод квартиры в нежилую в доме социального использования на основании договора найма.

  • Помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах под снос.

  • Дополнительные требования касаются квартир в многоквартирных домах. Перевод таких квартир в нежилые  допускается только в случаях, если они расположены на первом этаже указанного дома или выше первого этажа; при этом помещения, расположенные непосредственно под такой квартирой (квартирами), не являются жилыми. Кроме того, на перевод необходимо согласие всех собственников  квартир.

Дополнительные сложности могут возникнуть в следующих случаях:

  • Помещение расположено в доме, являющемся объектом культурно-исторического наследия. В таких помещениях любят располагаться бутик-отели: уникальность гостиницы подчеркивает не только дизайн, но атмосфера и архитектура исторического здания. Считается, что организация отеля в объекте культурно-исторического наследия – это  эффективный способ сохранности здания. Пример - Golden Apple: первый Бутик-отель в Москве (М. Дмитровка, 11. Открыт в 2004 г, автор проекта канадский архитектор Рафаэль Шафир). В начале 20 в. в этом здании располагался доходный дом, известно также, что в нем любил останавливаться А.П. Чехов.

  • Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;

  • Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;

  • Дом состоит на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

перевод из жилого помещения в нежилое


Подготовка проекта перепланировки

Жилое и нежилое помещение отличаются друг от друга не только правовым статусом, но и техническими характеристиками. Это значит, что до начала оформления документов, необходимо разработать проект перепланировки помещения согласно требованиям к нежилому фонду.

Также важно помнить положения ч.2 ст. 40 ЖК РФ:

«Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Разумеется, что все перечисленные действия с помещениями допускаются только с соблюдением технических и санитарно-гигиенических норм, а также правил содержания жилищного фонда.

Разберемся с понятиями относительно помещений

Переустройство  - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт (ст. 25 ЖК РФ)

Перепланировка - изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт  (ст. 25 ЖК РФ). Перечень видов перепланировки содержится в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». К ним относятся:  

  • перенос и разборка перегородок,

  • перенос и устройство дверных проемов,

  • разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,

  • устройство дополнительных кухонь и санузлов,

  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,

  • ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,

  • устройство или переоборудование существующих тамбуров и др.

порядок перевода в нежилое помещение

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Каких-либо особых нормативов для перевода квартиры в нежилой фонд под гостиницу не существует. В данном случае действуют общие правила. Условно говоря, весь процесс можно разбить на три последовательных этапа:

Первый этап: Сбор необходимых документов для обращения в Департамент управления имуществом. Цель: получить разрешение на перевод жилого.

Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности. Приводим перечень основных документов, полный список можно узнать в Департаменте управления имуществом.

1.Экспликация (пояснение к архитектурному проекту) и поэтажный план

Как получить:

Этапы

Куда обращаться

Какие документы предъявлять

1-й

Департамент управления имуществом (для получения  доверенности на заказ экспликации и поэтажного плана в БТИ)

Срок получения документов – до 1 месяца.

  1. Заявление установленного образца;

  2. паспорт гражданина РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);

  3. документ, подтверждающий право собственности на помещение: Свидетельство о праве собственности  (Титул), выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества.

  4. при необходимости - Документ основание возникновения права собственности; например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и др.

2-й

БТИ (для заказа экспликации с поэтажным планом)

  1. Заявление;

  2. аналогичный пакет документов.



2. Технический паспорт помещения с техническим планом

Заказывается в БТИ и в МФЦ.

3. Заключение пожарного надзора о соответствии    помещения пожарным нормам

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и заполняете заявление. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности.

4. Заключение санитарно-эпидемиологического надзора

Оно берется в СЭС района. После заполнения заявления  сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС.

5. Справка ДЕЗ

В ней содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить. Документ берется  в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.). Для его получения необходимо предъявить: соответствующее заявление и документы, аналогичные для получения экспликации.

6. Согласие соседей (если помещение находится в многоквартирном доме)

Это должны быть обязательно собственники квартир, даже если они в нем не проживают. Согласие требуется не всегда, а лишь в тех случаях, когда такой перевод затрагивает общую собственность владельцев квартир (лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме). Если владелец переводимой квартиры намеревается занять участок вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников также необходимо.

Для получения согласия необходимо провести собрание собственников жилья (путем обращения в Управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.). Собрание считается правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома. Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников на собрании, и затем составляется протокол. Но в некоторых городах  требуется 100% голосов.

7. Техническое заключение

Выдается опять же в управляющей компании на основании заявления, паспорта и документа, подтверждающего право собственности на помещение. В заключении прописано техническое состояние всего здания (оно  не должно находиться в аварийном состоянии или быть под снос).

8. Выписка из домовой книги

Берется в паспортном столе и является  подтверждением того, что в помещении никто не прописан. Срок действия  14 дней.

9. Проект на переустройство жилого помещения в нежилое

Его необходимо заказать в лицензированной проектной компании.

Подготовив необходимые документы, собственник (собственники)  или доверенное лицо (доверенность должна быть написана и заверена от каждого собственника) обращаются  в Департамент управления имуществом с заявлением, в котором необходимо указать причину перевода.

Также предоставляются:

  1. Все вышеперечисленные документы и справки;

  2. Паспорта РФ;

  3. Документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;

  4. Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;

  5. Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.

Затем межведомственная комиссия в Департаменте управления имуществом  рассматривает заявку о переводе. Срок рассмотрения 45 дней.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Причины  урегулированы в ст. 24 ЖК РФ. В основном это:

  • непредоставление необходимых (неправильно оформленных) документов либо предоставление их в ненадлежащий орган

  • несоблюдение условий, необходимы для перевода помещения в нежилое

  • несоответствие проекта переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства

Второй этап:  Обращение в БТИ или в МФЦ для определения стоимости перевода

Здесь также свой пошаговый алгоритм:

  1. Все собственники или доверенное лицо обращаются в БТИ (Отдел приватизации и управления  жилищным фондом) или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы) с заявлением установленного образца.

К заявлению прилагаются (оригиналы и копии):

    • Паспорт РФ;

    • документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;

    • Протокол межведомственной комиссии;

    • Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;

    • Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;

    • Если обращается юридическое лицо, необходимо приложить учредительные документы.

Комиссия Отдела приватизации принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол. Есть различные критерии для определения стоимости жилого помещения: расположение, техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; удобство объекта в эксплуатации и др.

Третий этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

  1. Все собственники помещения или доверенное лицо обращаются в МФЦ  или УФРС (Управление федеральной регистрационной службы) с приложением следующих документов: (оригиналы и копии):

    • Паспорта РФ и доверенности;

    • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;

    • Учредительные документы  (для юрлица).

  2. Далее необходимо подписать заявления (заполняются сотрудником УФРС).

  3. Оплатить госпошлину за регистрацию права собственности – 1000 рублей.

  4. Регистратор принимает оригиналы и копии документов и выдает расписку об их получении для регистрации.

  5. В назначенный день (с паспортом и распиской) собственники забирают документы.

Весь процесс, в случае правильной подготовки всего пакета документов, занимает 4-5 месяцев.

перевести жилое помещение в нежилое

Расходы при переводе

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости нет, однако можно выделить следующие виды затрат:

  • Разница в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ

  • Услуги БТИ

  • Нотариальные услуги при оформлении документов на владение квартирой, доверенностей

  • Госпошлина на регистрацию нежилого помещения

  • Услуги фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости (если потребуется)

Также на стоимость оформления будет влиять регион, метраж помещения, необходимость проведения ремонтных работ.

перевод помещения в нежилое

Перепланировка помещения

Как правило, в решении о переводе помещения в нежилое может содержаться обязательное условие обязательной перепланировки. В этом случае помещение необходимо переделать согласно представленному плану.

Осуществлять перепланировку должны только те компании, которые гарантируют согласование всех работ, в том числе подпишут акт о выполненной перепланировке помещений, а также окажут дополнительные услуги (внесение изменений в техпаспорт помещений, согласование отдельного входа в здание и др).

По окончании работ приглашается приемочная комиссия, которая составляет Акт об успешном завершении перепланировки.

«Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого…» (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ)

14-bc-diapason-ru.jpg

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

После осуществления перевода, изменения о новом статусе недвижимости необходимо внести в ЕГРН. Информацию передает комиссия в Департаменте управления имуществом, которая вынесла вынесшая решение о разрешении перевода.

перевод жилого в нежилое

Государственная регистрация

Она нужна для  оформления смены статуса квартиры и является единственным подтверждением прав владельца на  недвижимость. Оспорить его возможно лишь в суде.

Госрегистрация проводится по месту нахождения недвижимости. Для ее оформления необходимо обратиться в Росреестр.

документы для перевода в нежилое помещение

Сертификация гостиниц

После перевода объекта в нежилое и организации в нем гостиницы  собственнику необходимо пройти сертификацию согласно Постановлению Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц

Более подробно о сертификации и штрафах за ее отсутствие мы писали в статье “С чего начать гостиничный бизнес?”

перевод жилой квартиры в нежилое помещение

Нюансы

Возможность перевода помещения из жилого в нежилое для организации в нем гостиницы может быть разной в зависимости от конкретного вида недвижимости. Приведем лишь несколько самых общих примеров.

В многоквартирном доме

  • Перепроектировка не должна коснуться жилых помещений, расположенных рядом.

  • Размещение гостиниц (в отличие, от офисов, фитнес-центров и др.) в цокольном этаже запрещено. Об этом, в частности, говорит СП 257.1325800.2016 “Здания гостиниц. Правила проектирования”.

  • На практике процедура перевода помещения в нежилое может оказаться невыполнимой, если в помещении, к примеру, невозможно по техническим причинам обустроить отдельный вход.

Для частного жилого дома

В частном доме, по сравнению с многоквартирным, есть масса преимуществ для открытия гостиницы. Среди них:

  • Наличие нескольких свободных комнат как «стартовая площадка» для организации собственной мини-гостиницы.

  • Наличие свободной приусадебной территории, на которой можно обустроить беседки, бассейн, детскую площадку, парковку и др.

  • Отсутствие требования «первого этажа» для многоквартирных домов; также нет необходимости получать согласие соседей на перепланировку и др.

Однако не все так просто. И доказательства – множество судебных разбирательств с требованиями признания постройки самовольной с последующим сносом.

Ниже приводим ситуацию, характерную для российских курортов Краснодарского края последние годы

Судебная практика

На участке под ИЖС есть жилой дом. Изначальный план – сдавать комнаты постояльцам. Для этих целей была  сделана соответствующая планировка. Однако дом в технической документации указан как жилой. Собственник зарегистрирован как ИП и ведет деятельность по сдаче комнат в аренду (не по предоставлению гостиничных услуг). По решению суда здание было «отрезано» от электроэнергии, что сделало невозможным не только использование его в коммерческих целях, но и для личного проживания.

Подводные камни в этой ситуации не только в том, что необходимо перевести землю и дом в статус «коммерческого использования», но и в том, что деятельность будет разрешена при соблюдении различных «гостиничных» норм и правил. В случае невозможности соответствовать требованиям, эксплуатация дома будет запрещена.

Чтобы деятельность по сдаче таких домов была признана законной, необходимо в первую очередь изменить целевое назначение земельного участка. К примеру, на землях под ИЖС запрещено строить здания высотой более трех этажей.

Далее строение нужно перевести из жилого фонда в нежилой. После получения нового статуса гостиница должна пройти классификацию и затем спокойно работать. Это в теории.  На практике очень сложно перепроектировать уже построенный дом (тем более, если в нем больше двух этажей), чтобы он соответствовал всем техническим требованиям для гостиницы. Есть вероятность, что проект не пройдет экспертизу.

Как вариант, можно просто сдавать в аренду собственное жилье, оформив для этого ИП.  Разумеется, в этом случае дом не будет считаться гостиницей. С юридической точки зрения это намного проще, поскольку не потребуется переводить помещение из жилого в нежилое. Однако и в этом случае многое будет зависеть от проекта здания. К примеру, если дом имеет много санузлов (этот момент отражается в техпаспорте), то Регистрационная палата может не зарегистрировать такой дом как жилой, а «заподозрить» его в качестве гостиницы; другой вариант – признать строение многоквартирным жилым домом (МЖД). Поскольку разрешения на строительства гостинцы или МЖД у собственника нет, то в судебном порядке дом может быть признан самовольной постройкой, подлежащей сносу (статья 222 ГК РФ).

Таким образом, чтобы избежать проблем с законодательством, необходимо перед началом строительства определиться со статусом земли (для ИЖС или коммерческого использования),  также получить разрешение на строительство дома с «правильным» статусом и далее использовать дом согласно полученному разрешению. При изменении назначения дома важно переоформить землю и строение в соответствии с запланированным использованием и осуществить необходимую реконструкцию и планировку дома, если это технически возможно.  

Конечно, при получении статуса гостиницы у собственника есть ряд преимуществ, а именно расширение клиентуры за счет «официальных» постояльцев. К примеру, гостиница может принимать бизнес-туристов и предоставлять официальные документы для  бухгалтерии.


227 просмотров