Как открыть гостиницу с нуля: с чего начинать, организация бизнеса

Содержание статьи

1. Стоит ли открывать гостиницу
2. Какую гостиницу открывать
3. В каком формате открываться
4. Какие документы нужны для открытия гостиницы
5. Бизнес-план гостиницы
6. Интерьер гостиницы: важные мелочи
7. Подводные камни
8. Заключение

Если вы задались этим вопросом, то, вероятнее всего, вам следует начать с малого отеля: в таком формате можно попробовать гостиничный бизнес «на вкус» с наименьшими затратами (по сравнению с отелями более крупных форматов). В данной статье мы в общих чертах опишем, как открыть гостиницу с нуля, а именно с чего начинать и как организовать финансово успешный бизнес. 

Стоит ли открывать гостиницу

В настоящее время гостиничный бизнес сталкивается с большими изменениями в законодательстве, и часто не в лучшую для отельеров сторону. Это касается, например, введения обязательной классификации для отелей, фактический запрет на организацию отелей квартирного типа и хостелов (если они расположены не на первом этаже), предстоящей  в 2021 году отмены ЕНВД и других мер, которые сделают бизнес сложнее.

Спад в экономике также приводит к тому, что  туристы (частные и корпоративные) начинают экономить на путешествиях, а компании – на бизнес-поездках своих сотрудников. Тем более, что с развитием технологий многие вопросы стало возможным решить в онлайн формате. Иностранные туристы в связи с введением санкций также не очень охотно едут в Россию.

С другой стороны, кризис – хороший тренинг по выживанию: кто научился зарабатывать даже в непростой период, в более легкое время может стать лидером рынка.

К примеру, сейчас особенно важно быть не «гостиницей для всех», а фокусироваться на конкретной целевой аудитории (исходя из маркетингового анализа и финансовых возможностей). Только так можно выделиться из общей массы гостиниц и найти своего клиента.

Фокус на конкретной ЦА логично ведет к более внимательному онлайн-продвижению, соответственно, более сфокусированному расходу рекламного бюджета. К примеру, изучив запросы вашей ЦА, делайте сайт отеля, отвечающий этим запросам. Аналогично решается вопрос с каналами продаж. Пример: хорошим партнером отелю для молодоженов могут стать свадебные агентства, а также онлайн и глянцевые журналы соответствующего профиля.

Кризис – это время считать деньги. Многие услуги можно изначально «аутсорсить», а сотрудников привлекать на необходимое количество часов. Такой подход поможет вам изначально сэкономить средства при запуске гостиницы. Другой способ экономии, который никак не отражается на сервисе – установка более современных и экономичных инженерных систем. К примеру, компания Grohe предлагает бесплатную услугу – водный аудит, позволяющую сократить гостинице счета за воду в два раза.  Одно из решений по сокращению потребления воды - специальные аэраторы. Они устанавливаются в смесители на раковину или в душе, в которые вместе с водой осуществляется подмес кислорода. В итоге напор воды не меняется, а расход снижается практически в 2 раза.

Мы привели здесь лишь несколько работающих примеров, как в кризис можно сделать бизнес более прибыльным. Разумеется, на прибыль влияет множество других составляющих, которые необходимо учитывать при открытии отеля. Далее, как говорится, «думайте сами, решайте сами», открыть свою гостиницу с нуля или нет.  

Какую гостиницу открывать

Интересно, что принятая версия довольно  сильно отличается от «одноименного» Проекта Постановления Правительства РФ (документ был подготовлен Минкультуры России 12.03.2018). Положение именно этого проекта горячо обсуждались в гостиничной индустрии последний год. Но вступила в законную силу иная версия. В принципе, к таким вещам надо быть готовым, если вы намереваетесь попробовать свои силы в гостиничном бизнесе.

Если говорить упрощенно, то в утвержденной версии Классификации нет «системы ключей», зато есть категория «без звезд»; переработаны категории и определения отелей, при этом понятие «мини-отелей» исчезло, а некоторые форматы даны достаточно обобщенно. В рамках данной статьи приведем лишь названия средств размещения, подлежащих классификации:

• Гостиница, отель
• Гостиница, расположенная в здании, являющемся объектом культурного наследия или находящемся на территории исторического поселения
• Курортный отель, санаторий, база отдыха, туристская база, центр отдыха, туристская деревня (деревня отдыха), дом отдыха, пансионат и другие аналогичные средства размещения
• Апартотель
• Мотель
• Комплекс апартаментов
• Акватель
• Хостел
• Фермерский гостевой дом
• Горный приют, дом охотника, дом рыбака, шале, бунгало

Расшифровка определений средств размещения, предложенных Постановлением, дана в статье «Бизнес-План гостиницы».

Итак, согласно утвержденному Постановлению,  для всех типов средств размещения, подлежащих классификации, предусмотрено шесть категорий: «пять звёзд», «четыре звезды», «три звезды», «две звезды», «одна звезда», «без звёзд».

Классификация платная и при этом обязательна. В соответствии с Законом от 05.02.2018 № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях…», за отсутствие свидетельства о присвоении категории средство размещения будет уплачивать штраф:

• 50 номеров и более – с 1 июля 2019 г;
• Более 15 номеров – с 1 января 2020 г;
• Остальные – с 1 января 2021 г;

Вывод: чем меньше гостиница (иное средство размещения), тем больший срок ей предоставляется для приведения документации в соответствие с законодательством. С этой точки зрения  логичнее начинать с небольшого отеля до 15 номеров.

Теперь посмотрим, отель какого уровня «звездности» лучше открыть. Понятно, что в данном случае роль будет играть наличие средств (собственных или привлеченных). Кроме того, прежде чем принимать решение о «звездах», следует внимательно изучить принятое Постановление.

К примеру, в гостиницах всех уровней должны обеспечиваться круглосуточно:  работа ресепшн, холодное и горячее водоснабжение, отопление для поддержания не менее +21,5 градуса в жилых помещениях, бесперебойная работа лифтов при их наличии. Также повсеместно обязательна ежедневная уборка номеров, предоставление туристической информации и экскурсионных услуг, вызов такси и скорой помощи. В каждом номере, к примеру, должен быть карманный фонарик, светильник над умывальником и прикроватный светильник.

С другой стороны, только для гостиниц от 3х звезд и выше обязательны такие «опции» как:

• внешнее освещение здания и прилегающей территории в темное время суток;
• площадка для кратковременной парковки автотранспорта;
• освещаемая или светящаяся вывеска;
• вход для гостей, отдельный от служебного входа;
• охранная сигнализация, видеонаблюдение в общественных зонах и коридорах жилых этажей и др

 Площадь номера (без учета санузла, лоджии, балкона): кв.м, не менее:

А вот какие требования к площади номеров были раньше: кв м, не менее:

Как видим, в самых важных аспектах гостиничный бизнес развивается в сторону увеличения требований к отельерам и повышению комфорта гостей.

Здесь мы кратко рассказали о российских нововведениях  в Классификации по системе «звезд». Краткий экскурс по систематизации отелей по другим критериям (по времени проживания, в зависимости от формы собственности, в зависимости от длительности работы, по типу питания и др) вы найдете в статье «С чего начать гостиничный бизнес».

В каком формате открываться

4 апреля 2019 г. в третьем (окончательном) чтении был принят законопроект «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации». Ожидается, что закон после введения его в действие, состоящий из одной строчки, сильно ударит по хостелам и отелям квартирного типа (апарт-отели).

Теперь ч. 3 статьи 17 ЖК РФ будет выглядеть так:

«Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств,  гостиниц. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг».

 Согласно проекту, вступление нового закона в силу «назначено» на 1 октября 2019 г.

По данным РБК, в результате в Москве может закрыться около  40% хостелов, а в Санкт-Петербурге – около 80%. Согласно информации Гильдии малых средств размещения, в настоящее время в Москве действует порядка 400 хостелов, в Питере – чуть меньше 300.

Чтобы остаться в рамках закона, с принятием законопроекта собственники хостелов или отелей квартирного типа должны будут перевести помещение в нежилое, однако это возможно осуществить, только если хостел расположен на первом этаже. «Утешительный бонус» - запрет не коснется новостроек, поскольку там уже изначально предусмотрены помещения на первом этаже для занятия предпринимательской деятельностью, в том числе для предоставления гостиничных услуг.

При переводе жилого помещения в нежилое, его необходимо оборудовать системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Один из вариантов выхода из ситуации, чтобы не потерять бизнес – сменить формат (уйти от понятия «гостиницы»)  и стать, к примеру, меблированными гостевыми комнатами.

Итак, если в связи с изменениями в законодательстве у вас будут сомнения насчет хостелов или отелей квартирного типа, то стоит рассмотреть следующие  варианты:

• Мини-гостиницы (условно, до 15 номеров)
• Малые отели (расположены в отдельных зданиях, номерной фонд не превышает 50 комнат).

Какие документы нужны для открытия гостиницы

Все документы (а их достаточно много), можно разделить на несколько блоков:

1.      Свидетельство о регистрации и постановке на учет в ФНС.

Для этого необходимо сначала выбрать между ООО и ИП, а затем систему налогообложения. При образовании крупной гостиницы (в том числе по франшизе) необходимо открывать ООО, а для открытия малого отеля (мини-отеля и др форм) достаточно ИП, однако следует помнить, что в случае банкротства ИП отвечает всем своим имуществом. В налоговой также необходимо зарегистрироваться по определенному ОКВЭД. По Общероссийскому классификатору  для гостиницы с рестораном это будет 55.11, для гостиниц без ресторанов 55.12.

При регистрации важно сразу указать выбранную систему налогообложения. О тонкостях УСН и ЕНВД мы писали подробно в статье «Бизнес-План гостиницы».

2.      Правоустанавливающие документы на помещение и земельный участок.

Список будет немного различаться в зависимости от того, находится ли помещение и участок в собственности или в аренде. В первом случае это свидетельство о праве собственности, во втором – договор аренды.

3. Разрешительная документация на строительство и перепланировку помещения.

 3.1. Для разрешения на строительство:

• Кадастровый и ситуационный планы земельного участка;
• Свидетельство о государственной регистрации участка;
• Справка об отсутствии арестов на участок;
• Лист согласований с коммунальными службами;
• Планировочная схема участка;
• Проект здания;
• Договор подряда со строительной организацией;

3.2. Для разрешения на перепланировку:

• Заявление в органы местного самоуправления с предоставлением техпаспорта помещения;
• После получения разрешения – разрабатывается проект перепланировки;
• Согласование проекта с администрацией;
• Получение разрешения на осуществление работ;
• Разрешение от контролирующих органов;
• Акт ввода объекта в эксплуатацию, на основании которого оформляется новый техпаспорт БТИ.

4.      Сертификат соответствия определенной категории, наличие которого теперь является обязательным.

Категории установлены Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц"

5.      Лицензии (на торговлю алкоголем, услуги химчистки и др услуги, требующие получения лицензии).

6.      СНИПы и САНПиНы.

Необходимо соблюдать множество строительных, санитарных, противопожарных и других норм и правил. Наиболее полный список приведен в статье «Планы гостиниц».

7.      Документы о регистрации контрольно-кассового аппарата в налоговой инспекции (если вы не на ЕНВД)

8.      Разрешение на рекламу и регистрация вывески в органах местного самоуправления.

Коротко о вывеске: ее внешний вид должен сочетаться с обликом  и архитектурой здания, также соответствовать ценовой политике отеля. К примеру, пятизвездочные отели часто используют при оформлении вывесок серебристые и золотые цвета; отели рангом ниже часто выбирают темно-красные, коричневые цвета, акцентируя тем самым внимание на тепле и уюте.

Для большого отеля можно заказать крышную установку с внутренней подсветкой: эта конструкция подчеркнет статус отеля и  будет видна из многих частей города. А вот на небольшом здании уместнее будет смотреться вывеска, закрепленная на фасаде или вывеска-консоль (если на фасаде ее невозможно закрепить)

9.      Договора на оказание услуг сторонними организациями 

Например, вывоз мусора, коммунальные услуги, охрана и др.

10.  Документы для внутреннего пользования: 

Устав, схема эвакуации при пожаре, пожарная инструкция для сотрудников, должностные инструкции персонала и др.

Вопросы «пожарной» документации подробно рассмотрены в статье «Пожарная безопасность в гостинице».

Бизнес-план гостиницы

Помимо разрешительной и внутренней документации есть еще Бизнес-план, отражающий и прогнозирующий, условно говоря, архитектуру всех бизнес-процессов отеля. Этот документ в большей степени «внешний», поскольку рассчитан в первую очередь на инвесторов. Подробно структуру Бизнес-плана мы рассматривали здесь:

В рамках данной статьи обозначим лишь «костяк» данного документа:

Маркетинговый план:

• Анализ рынка и конкурентов
• Swot-анализ
• Выбор целевой аудитории>
• Ценообразование

Организационный план:

• регистрация бизнеса
• выбор формы налогообложения
• подбор персонала
• поиск помещения

Производственный план:

• затраты на приобретение (аренду) недвижимости
• закупка мебели и оборудования
• ремонт помещения

Финансовый план:

• Расчет стартовых инвестиций
• Ежемесячные затраты
• Прогноз доходов

Интерьер гостиницы: важные мелочи

При открытии отеля (с нуля или реновации) важной мотивацией для многих будущих отельеров является реализация собственных идей на тему того, каким должен быть отель. Это возможно в той мере, в какой эти представления не противоречат многочисленным стандартам, нормам и правилам.

Подробно о гостиничном интерьере и трендах можно почитать в статье «Проектирование, планировка и дизайн отелей и гостиничных номеров. Классика и тренды, фото и проекты»

Рассмотрим здесь ключевые правила «гостиничного» интерьера:

1. Внутреннее оформление гостиницы, в том числе номеров перекликается с видом из окна. Посмотрите, к примеру, как оформлены интерьеры в одном из самых необычных отелей мира Poseidon Undersea Resort на Фиджи. Подводный отель расположен на острове Посейдон. «Фишка» всех номеров – возможность  наблюдать за жизнью морских обитателей, находясь под водой; для этого достаточно включить специальный свет. 300 метровый номер-люкс этого отеля декорирован в виде большой подводной лодки из романа Ж. Верна «20 тысяч лье под водой»
2. Если ваш отель ориентирован на долговременное пребывание гостей, то будет логичным намекнуть в интерьере на уют «домашнего очага». Способов множество, например, наличие в номере свечей, красивых светильников; фальшкамин также будет интересной идеей. Политики «домашнего очага» придерживается, в частности, сеть отелей Residence Inn.
3. Множество источников света в номере. Если есть возможность (а это будет уместно в гостиницах от 4 звезд и выше), то вместо верхнего света сделайте локальные источники освещения: бра,  торшеры, настольные лампы, прикроватные светильники и др. Тренд, «позаимствованный» от шоурумов - потолочные споты, позволяющие настраивать свет наиболее комфортным для себя образом. Такой вариант станет достойной заменой люстре.
4. Стены не должны быть «голыми». Минимальный декор создаст нужную атмосферу и подчеркнет стиль и статус гостиницы.
5. Требования к «гостиничной» мебели значительно выше, чем к офисной или домашней. В их числе: экологичность, высокий запас прочности, износоустойчивость, пожаробезопасность, эстетическая привлекательность, простота в уходе (крайне важно для персонала)

Подводные камни

При открытии отеля нужно знать, что есть множество факторов, не зависящих от отельера, но способных сильно повлиять на прибыль бизнеса. Это, к примеру, политическое и социально-экономическое положение в стране, международные события, климат, стихийные бедствия. О том, как изменения в российском гостиничном законодательстве  повлияют на развитие гостиничной индустрии, мы уже писали выше. Из самых «свежих» примеров в других странах – взрывы на Шри-Ланке в конце апреля 2019 г, в результате которых загрузка отелей упала на 70%.

Заключение

Представляется, что идеального времени и места для вхождения в гостиничный бизнес не существует, однако можно выбрать наиболее подходящее. Если вы только начали изучать, что нужно для открытия отеля (гостиницы), вам наверняка будет интересна книга «Be My Guest». Книга написана основателем всемирно известной гостиничной сети Конрадом Хилтоном и до сих пор считается важным учебником гостиничного бизнеса.