7 Декабря 2018

Что такое апартаменты – отличия от других помещений

  1. Что такое апартаменты по российскому законодательству
  2. Юридический статус апартаментов
  3. Характер приобретения
  4. Виды
  5. Классы апартаментов
  6. Более дорогие варианты
  7. Недостатки апартаментов
  8. Особенности регистрации: правовые последствия
  9. Отсутствие объектов социальной значимости
  10. Сложности управления нежилыми зданиями и разница в величине налога на имущество
  11. Налоги в Москве
  12. Достоинства
  13. Разрешение на перепланировку апартаментов не требуется
  14. Для потребителя
  15. Что такое апартаменты в новостройке
  16. Кто они – покупатели апартаментов
  17. Апартаменты – это жилье для небогатых
  18. Социальный вопрос
  19. Чего можно ожидать
Апартаменты – это элитное жилье, расположенное в престижном районе, либо с панорамным остеклением. Для российского рынка понятие достаточно новое. Действительно, в переводе с французского и итальянского (appartement и appartamento соответственно) переводятся как квартира. Однако при переходе из одного языка в другой смысл зачастую меняется. Сразу отметим, что в настоящее время в России нет ни четкого определения, ни статуса этой недвижимости (если рассматривать его не только как разновидность элитного гостиничного номера).

апартаменты это

Что такое апартаменты по российскому законодательству

«Порядок классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», утвержденный Приказом Министерства культуры РФ от 11 июля 2014 года N 1215, относит их к разряду номеров высшей категории. Причем, на основании российской классификации, лучше по оснащенности и площади номера есть только сюиты.

К средствам размещения при этом относятся гостиницы, дома отдыха, пансионаты, санатории и другие объекты.

Юридический статус апартаментов

Для начала обратимся к Жилищному Кодексу РФ (ЖК РФ, или Кодекс).
Согласно статьям 15-17 Кодекса, жилое помещение должно быть не только пригодно, но и специально предназначено для постоянного проживания граждан, а также соответствовать определенным нормам и требованиям законодательства.
Между тем, гостиницы и иные средства размещения (а следовательно, и номера любой категории, в том числе апартаменты) предназначены не для постоянного, а для временного проживания граждан. Об этом, в частности, гласит п.3 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 9 октября 2015 года № 1085.
Таким образом, если помещение не признано жилым, оно (хотя прямо в законодательстве об этом не сказано) относится к категории «нежилых» И это несмотря на соблюдение всех санитарных и технических норм и правил.

Характер приобретения

Как правило, квартира приобретается гражданами для собственного проживания, а апартаменты – для сдачи их в аренду (краткосрочную или долгосрочную). При этом, их можно сдавать в аренду юридическим лицам что запрещено для жилых объектов.
Что касается права собственности на этот вид недвижимости, то собственники могут владеть ими, пользоваться и распоряжаться наравне с жилыми помещениями.
Однако в связи с неопределенностью законодательства, банки крайне редко выдают ипотеку на приобретение такого вида жилья.

что такое апартаменты

Виды

В целом, можно разделить на 2 большие группы:
1. Гостиничные. Они, в свою очередь, делятся на следующие подгруппы:
  • Апартаменты. Согласно Приказу №1215 – это номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв метров, состоящий их двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.
  • В апарт-отелях. Соединяют в себе гостиничный сервис и преимущества проживания в обычной квартире. Изначально такой вид недвижимости появился на курортах и был очень популярен среди семей с детьми.
  • Сервисные. Они напоминают предыдущие, но с той разницей, что номера сдаются в долгосрочную аренду (от 1 месяца)
  • В кондо-отелях. Это средства размещения уровня 5 звезд. Инфраструктура включает, в том числе, рестораны, бары, бассейн, СПА-зону.
Первые три типа можно арендовать (на короткий или длительный срок), но нельзя приобрести в собственность. Купить жилплощадь можно только в кондо-отелях.

2. Деловые (офисные), представляющие собой жилье в многофункциональных центрах, а также в жилых домах. Такую недвижимость можно как купить, так и арендовать.

Как видим, понятие значительно шире, несмотря на то, что законодательство пока относит к ним только определенный вид гостиничных номеров повышенной комфортности.

апартаменты что это

Классы апартаментов

Стоимость будет варьироваться в зависимости от их класса. Делятся условно на 4 категории:

А. Это студийный вариант. Представляют собой просторную жилую комнату, объединенную с кухней. Площадь таких помещений до 50 кв. метров. Такое жилье подходит для одного человека либо пар без детей.
В. Имеют две или три комнаты, кухню и санузел. Идеальны для семей с детьми.
C. Более трех комнат, общая площадь превышает 100 кв.метров. Как правило, располагаются в центральных районах мегаполисов и подходят для достаточно состоятельных людей.
Люкс. Как правило – это пентхаусы на верхнем этаже небоскреба либо вилла на побережье. Выгодная инвестиция для последующей сдачи в аренду.
В агентствах недвижимости действует немного иная классификация. Приведем для примера данные, актуальные по состоянию на ноябрь 2018 г.
Класс Студии
1-2-3 комнаты Общая площадь, м2 Цена, руб Пример
Эконом + + 17 – 115 0,8 – 6,4 млн «Янтарь» (Электросталь)
+ + 20 – 391 1,9 – 6,6 млн «Солнцево-Парк» (Новая Москва)
Бизнес - + 35 – 88 6,7 – 16,9 млн «Парк Легенд» (Москва)
Как правило, цены на премиум-класс составляют от 10 до 60 млн рублей.

Более дорогие варианты

Разумеется, всегда можно найти объект более высокой ценовой категории. К примеру, по данным на февраль 2018 г, в десятку самых дорогих квартир Москвы вошли роскошные комнаты, расположенные на 10-м этаже отеля «Москва».
Они имеют площадь 850 кв метров и стоят и стоит 1,99 млрд рублей.

апартаменты что это такое

Недостатки апартаментов

1. Нельзя сделать регистрацию по месту жительства (постоянную) – вне зависимости от длительности срока проживания в них. При этом по месту пребывания (временная) будет осуществима только в том случае, если жильё находится в гостинице (или ином средстве размещения). Максимальный срок – 5 лет, далее он может быть продлен.
Это положение регламентирует п.14 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».
В иных вариантах (например, в элитных квартирах, расположенных на верхних этажах бизнес-центров), нельзя сделать даже это.

Особенности регистрации: правовые последствия

Отсутствие права на постоянную регистрацию означает, что собственник апартаментов не сможет встать в очередь на жилье, иметь преимущества при оформлении ребенка в школу или детский сад. К примеру, в случае если в этих учреждениях не достаточно свободных мест, то преимущество будет отдаваться гражданам, постоянно проживающим (имеющим прописку) в данном районе.
Если у собственника нет никакой другой недвижимости, и он нигде не зарегистрирован, то он, к примеру, не имеет права на полис ОМС, не может получить ИНН, открыть счет в банке.

2. Отсутствие СанПиНов и иных регламентов, соблюдение которых необходимо для жилого фонда (инженерные коммуникации, инфраструктура, шумоизоляция и проч)
Для жилых помещений действуют специальные установленные законом нормы и требования. Например:
  • Свод правил 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»: посвящен зонированию территорий в рамках жилой зоны.
  • «СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»: говорит о требованиях в сфере инженерных коммуникаций, санитарно-гигиенических требованиях и др.
  • СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы». Правила устанавливают санитарные требования, необходимые к соблюдению при проектировании, строительстве, а также содержании эксплуатируемых жилых домов и помещений, предназначенных для постоянного проживания.
  • Гигиенические нормативы «ГН 2.1.6.5746-96, 2.1.6.5656-96, 2.1.6.572-96, 2.1.6.571-96. 2.1.6. Атмосферный воздух и воздух закрытых помещений, санитарная охрана воздуха. Ориентировочные безопасные уровни воздействия (ОБУВ) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест» (утверждены Постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31.10.1996 N 47). Эти нормативы предусматривают допустимые концентрации загрязняющих веществ в воздухе при сдаче жилых помещений в эксплуатацию.
  • ГОСТ 12.1.003-83. Система стандартов безопасности труда. Шум. Общие требования безопасности (утвержден Постановлением Госстандарта СССР от 06.06.1983 N 2473) (ред. от 01.12.1988). Определяет максимально допустимый для жилых помещений уровень шума.
Мы получаем парадоксальную ситуацию. С одной стороны, апартаменты (мы не говорим сейчас о гостиницах, у которых действуют свои СНИПы, регламенты и проч) позиционируют себя как жилье повышенной комфортности. С другой стороны, оно может не соответствовать даже минимальным стандартам, установленным для жилых помещений.
К примеру, в жилых домах запрещено размещать объекты общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека. Помещения общественного назначения должны иметь отдельные входы, изолированные от жилой части. Между тем, для зданий, где размещаются апартаменты, таких ограничений нет.

апартаменты что значит

Отсутствие объектов социальной значимости

Если жилье, к примеру, расположено в офисных центрах, то рядом могут находиться развлекательные центры, склады, шоу-румы проч. Вместо обязательных для жилого сектора скверов, детских площадок, детских садов, школ и прочих социальных объектов рядом могут находиться также транспортные развязки, заводы и проч.
Этот фактор, правда, может быть как минусом (отсутствие тишины), так и плюсом (близость к работе) – в зависимости от точки зрения хозяев.

3. Повышенный налог на недвижимость, поскольку величина налога рассчитывается от кадастровой стоимости земли.
В каждом регионе действуют свои ставки налога на имущество, а значит, налогообложение апартаментов будет различаться.

Сложности управления нежилыми зданиями и разница в величине налога на имущество

По жилищному законодательству, собственники не могут создать ТСЖ для управления и распоряжения общим долевым имуществом (чердаки, подвалы и др). Это создает определенные сложности при управлении общим имуществом нежилого здания. Как результат – все необходимые вопросы решает управляющая компания, что сказывается на повышении тарифов за коммунальные услуги и увеличении налога на имущество.

в чем разница между квартирой и апартаментами

Налоги в Москве

Согласно закону г. Москвы от 19 ноября 2014 г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц” установлена следующая ставка налога:
  • для квартир стоимостью до 10 млн руб: 0,1% от кадастровой стоимости; также действует налоговый вычет в размере 20 кв метров.
  • для апартаментов:
  1. минимальная ставка составляет 0,5% от кадастровой стоимости, вычеты не предусмотрены. При этом данная ставка установлена только для комплексов, в которых торговля и офисы занимают меньше 20% от общих площадей здания либо данный вид недвижимости записан в документации как гостиничный.
  2. максимальная ставка в 1,5%применяется при покупке данного вида недвижимости размером более 300 кв метров и стоимостью от 300 млн рублей.
4. Высокие тарифы за коммунальные услуги (как для коммерческой недвижимости).
Так, по данным компании «Метриум» (консалтинговое агентство), в среднем стоимость коммунальных платежей в апартаментах выше, чем в аналогичных по метражу квартирах примерно на 18%. По данным агентства, водоснабжение будет стоить дороже примерно на 10%, теплоснабжение – на 25%, электричество на 27%.

5. Владельцы не относятся к собственникам жилой недвижимости. Соответственно, на них не распространяются предусмотренные законодательством льготы и субсидии. К примеру, если, по закону, гражданин имеет право на скидку в 30% по оплате коммунальных услуг, то при приобретении апарт-жилья таких льгот нет.

разница между апартаментами и квартирой

Достоинства

  1. Цена. Несмотря на то, что апартаменты позиционируются как жилье повышенной комфортности, их стоимость может быть значительно ниже. К примеру, по данным агентства «Метриум», разница в Москве в стоимости относительно квартиры большой площади может составлять около 2 млн рублей.
  2. Расположение в непосредственной близости от места работы – в случае если владельцы работают в том же многофункциональном комплексе (или бизнес-центре). Как правило, собственники (или наниматели) в многофункциональном комплексе имеют возможность на льготных условиях пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.
  3. Категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. В связи с этим, некоторые компании устраивают представительные «front office» с переговорными комнатами.
  4. В отличие от квартиры, возможна фактически любая планировка – на усмотрение хозяина.

Разрешение на перепланировку апартаментов не требуется

Фантазия дизайнеров ограничена только колоннами и перекрытиями, нарушения которых может повредить целостность конструкции здания. можно сделать зонирование по своему усмотрению, установить необходимое количество санузлов – и для этого не потребуется согласований с контролирующими органами.

5. Это, фактически, готовый бизнес. Это означает, что собственник может сдавать их как гостиничный номер, посуточно или на небольшой срок. При этом сервис для жильцов может обеспечиваться хозяином.

Для потребителя

Важный фактор для потребителя при покупке жилья – это цена. В большинстве случаев цель покупки недвижимости – это проживание, а не последующая сдача в аренду. Покупатель должен четко представлять себе ответы на следующие вопросы: что такое апартаменты в жилом доме и в чем разница между квартирой.
Самые главные отличия, для наглядности, оформим их в таблицу.
Квартира Апартаменты
Жилой фонд. С соблюдением соответствующего законодательства. Нежилой фонд. Часто строятся в элитных небоскребах и бизнес-центрах больших городов. Но могут располагаться и в доме, и в гостинице.
Площадь может быть любая. Минимум законом не установлен (в отличие от нормы квадратных метров на человека, которая регламентирована законом) По закону, не менее 40 кв метров. Однако, учитывая, что условия в коммерческой недвижимости могут быть разными, нередко площадь апартаментов не превышает 25-30 кв метров.
Минимум одна жилая комната Минимум две жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня)
Стандартный налог на имущество Налог на имущество коммерческой недвижимости достаточно высокий
Обычная отделка. Иногда без отделки (характерно для новостроек) Атрибуты элитного жилья (в комплексе или частично): дорогая отделка, красивый вид из окна, престижный район.
Инфраструктура согласно статусу дома. Развитая инфраструктура – согласно расположению
Регистрация возможна как временная, так и постоянная Только временная регистрация (для гостиниц и иных средств размещения). В остальной коммерческой недвижимости регистрация запрещена.

Что такое апартаменты в новостройке

В настоящее время этот сегмент становится все более популярным, особенно в крупных городах. Особенность такого вида недвижимости в том что проживающие в них, помимо полного комплекта коммунальных услуг, могут иметь дополнительный сервис (вызов такси, заказ и доставка пищи, видеонаблюдение, охрана, услуги по уборке и др). Обслуживанием занимается управляющая компания.

что такое апартаменты в новостройке

Кто они – покупатели апартаментов

«Общий портрет клиента» нарисовать вряд ли получится. С одной стороны, пользуются спросом наиболее экономичные варианты. С другой – жилье премиум-класса могут позволить себе, скорее всего топ-менеджеры крупных компаний. Часто приобретаются не в целях проживания, а для сдачи их в аренду.
В бизнес или офисном центре заинтересуют скорее всего, работников, не имеющих детей и предпочитающих тратить как можно меньше времени на дорогу (идеально, если дом и рабочее место находятся в одном здании).

Апартаменты – это жилье для небогатых

Они стоят значительно (на 10-20%) дешевле, чем квартира аналогичного комфорта и площади. Однако ценовые категории совершенно разные. Также существенно различаются цели в приобретении такого вида недвижимости. К тому же высокие налоги и коммунальные платежи для небогатых людей могут обернуться значительным обременением – даже несмотря на более низкую стоимость приобретения.

что такое апартаменты в москве

Социальный вопрос

Если апартаменты приравнять к жилому фонду, то застройщики обязаны будут сделать всю необходимую инфраструктуру, а также строить в соответствии с нормами и правилами, предусмотренными для обычных домов. Как следствие – рост цен на до 20-25%.

Чего можно ожидать

В больших городах такое жилье появилось как следствие нехватки площадей, выделенных под спальные кварталы, а также как необходимость в недорогом, но комфортном месте проживания.
Тем не менее, вопрос о переводе апарт-квартир из нежилого фонда в жилой неоднократно поднимался законодателями по требованию собственников этого вида недвижимости.
Очередной отказ был дан Минэкономразвития в сентябре 2018 г
Итак, апартаменты – это достаточно перспективный на сегодняшний день вид жилплощади, который особенно популярен в мегаполисах. Тем не менее, отсутствие достаточной законодательной базы мешает этому сегменту развиваться в полной мере.