Что такое техническая эксплуатация зданий и сооружений: правила и инструкции

Содержание статьи

1. Общие сведения
2. Задачи
3. Инженерно-техническая служба гостиницы
4. Контроль надлежащего технического состояния объекта
5. Работы в ходе осмотров
6. Ремонт
7. Журнал технической эксплуатации зданий и сооружений
8. Разрушающие факторы
9. Нормативное регулирование

25 февраля 1977 года произошел крупнейший в истории прошлого века пожар – в Москве загорелась гостиница «Россия». На момент открытия это был самый большой гостиничный комплекс в мире (3182 номеров могли единовременно разместить 5300 человек), попав в Книгу рекордов Гиннеса. Итог: 42 человека погибли, 52 пострадали, выгорело более сотни гостиничных номеров с 4-го по 17-й этажи общей площадью три тысячи квадратных метров. Авария в «России» - классический пример того, как к пожару и его последствиям привели ошибки на разных стадиях жизни объекта – «от идеи до реализации», в том числе в период его эксплуатации.

По данным Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства», причина аварий в зданиях - нарушение требований нормативных документов при выполнении проектно-изыскательских и производстве строительно-монтажных работ, изготовлении строительных материалов, конструкций и изделий. При этом, как отмечается в аналитическом исследовании, «последствия указанных нарушений усугубляются несоблюдением норм и правил технической эксплуатации зданий и сооружений. Как правило, аварии являются следствием невыгодного сочетания нескольких из указанных факторов».

В данной статье мы разберем ключевые задачи технической эксплуатации здания и сооружения, обратим внимание на основные правила и инструкции, а также на те факторы, которые приводят к досрочному прекращению деятельности объекта.

Общие сведения

Если говорить о стадиях «жизни» недвижимости, то техническая эксплуатация, как правило, наиболее продолжительная: объект уже существует физически, юридически и функционально. До этого периода идет предпроектная стадия, проектная и строительство; когда здание (сооружение) себя уже исчерпало «физически и морально», происходит закрытие объекта. Более подробно о коммерческой недвижимости и управлении объектами на разных этапах мы писали в статье «Коммерческое управление объектами недвижимости…»

Грамотная техническая эксплуатация – это вопрос не только денег, но и прежде всего безопасности. Кстати, этой теме (а именно безопасности гостиниц и иных средств размещения) была посвящена целая сессия состоявшегося в мае (Москва, гостиница «Золотое Кольцо») Международного форума «Безопасность туризма – 2019».

На этапе технической эксплуатации здания происходит возврат инвестиций (со времени разработки проекта и строительства объекта) и должна быть получена прибыль. Однако ее величина может сильно варьироваться в зависимости оттого, допускаются или нет ошибки в технической эксплуатации.

Поддержание здания и всех инженерных систем в исправном состоянии, а также постоянная модернизация оборудования сводят к минимуму появление проблем в эксплуатации. Иными словами, «вложившись» в модернизацию оборудования, собственник страхует себя от непредвиденных расходов (аварии) и уменьшает текущие платежи (к примеру, при более экономном использовании воды).

Пример эффективной технической эксплуатации, снижающей текущие расходы:

• Грамотно применяя новейшие технологии в теплоизоляции (пример), можно значительно сократить затраты на отопление;
• Используя при отделке помещений материалы с повышенной износостойкостью, которые легко поддаются чистке, можно повысить рентабельность и др.

Между тем, аварии в гостиницах по причине неисправностей инженерных систем – явление далеко не редкое. Из «свежих» примеров:

10 февраля 2019 г: пожар в гостинице «Есенин» (г. Курган). Причина – нарушения правил пожарной безопасности, поставившие под угрозу жизнь и здоровье гостей и персонала. Результат – возбуждение уголовного дела по ч. 1 ст. 238 УК РФ (Оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности).

***

15 марта 2019 г. Гостиница Tverskaya Residence (г. Москва, Тверская, д.9 стр 5): возгорание электрического кабеля в трехэтажном здании гостиницы. Люди, находящиеся в гостинице, были эвакуированы, никто не пострадал.

***

Особенностью работы технических служб отеля является работа в режиме 24/7 (как и работа самого гостиничного объекта). Соответственно, в большом отеле обязательно должны быть «дежурные» технические специалисты, а при необходимости сотрудники должны быть готовы выехать в отель в любое время. Лучше этот момент оговаривать в договоре.

Вопросы технической эксплуатации гостиниц регулируются действующим до сих пор Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 04.08.1981 N 420 «Об утверждении и введении в действие «Правил технической эксплуатации гостиниц и их оборудования».

В соответствии с Приказом, Техническая эксплуатация гостиниц включает:

1. Техническое обслуживание:

• осмотр зданий и их инженерного оборудования, надворных построек и элементов благоустройства прилегающих к зданию территорий (включая устранение мелких неисправностей);
• санитарная очистка и благоустройство прилегающего к гостинице участка;
• обеспечение нормативных условий эксплуатации помещений, конструкций, частей зданий, инженерного оборудования гостиницы (температурного, влажностного и санитарного режима помещений, освещенности помещений и прилегающей территории, очистки крыш от снега и т.д.);
• контроль за правильным использованием основных и вспомогательных помещений и оборудования со стороны технического обслуживания персонала и проживающих в гостинице.

Таким образом, задача техобслуживания – обеспечение корректного функционирования объекта на протяжении всего срока его эксплуатации.

2. Текущий и капитальный ремонт

Особенность ремонта гостиниц – соответствие внутренней отделки общей стилистике гостиницы. Она, в свою очередь, определяется исходя из направленности, месторасположения отеля, звездности, бюджета. Разумеется, важную роль здесь будет играть дизайн-проект. Подробно о требованиях к внутренней отделке средства размещения можно прочитать в статье «Дизайн отелей гостиниц»

Ниже мы разберем эти вопросы более подробно.

Задачи

Ключевая цель правильной технической эксплуатации любого здания – не уменьшить его стоимость в процессе использования (с поправкой на естественную амортизацию). Не исключено, что собственник может решить продать здание (его часть), соответственно, он заинтересован в бережном использовании объекта. Помимо собственника, уровень технического состояния объекта крайне важен для гостей: это вопрос безопасности и имиджа гостиницы. Условно говоря, протечка воды в номере может сильно «подмочить» отелю репутацию.

Самые важные задачи, стоящие перед гостиницей – это электричество и вода, а конкретнее, безопасное и экономичное использование этих ресурсов. Технические специалисты должны непрерывно контролировать исправность санузлов, чтобы предотвращать утечку воды, а следовательно, денег. Также важно следить за исправностью бойлеров.

Интересные решения для экономии воды предлагает, к примеру, немецкая компания Grohe.

• GROHE Sense Guard – новая разработка компании. Суть системы в том, что один датчик монтируется в стояк, а другой устанавливается на пол в санузле, кухне, прачечной. Первый датчик отслеживает напор воды, а второй – уровень влажности воздуха. Оба датчика позволяют вовремя диагностировать протечки или повышенную влажность: в этом случае приложение синхронизируется с вашим телефоном (если оно работает на платформе Android или IOS) и сообщает вам об отклонениях. При необходимости, вы можете дистанционно отправить соответствующую команду, которая перекроет воду. В настоящее время в России установка этой системы обсуждается для 5-звездочных отелей.
• Аэраторы для сокращения потребления воды. «Если вы используете такое решение, то не почувствуете слабого напора воды за счет того, что происходит подмес кислорода. В итоге напор воды не меняется, а расход снижается практически в два раза», - комментируют в компании.

Инженерно-техническая служба гостиницы

Как правило, техническую эксплуатацию крупного гостиничного объекта обеспечивают две бригады: эксплуатационная и аварийная. Первая отвечает за бесперебойное функционирование объекта в рабочее время, вторая подключается при ЧП. Подробно о задачах обеих служб мы писали в статье «Коммерческое управление объектами недвижимости».

Даже в крупных гостиничных объектах далеко не все вопросы технической эксплуатации решаются собственными штатными сотрудниками. Инженерно-техническая служба отеля отвечает за электрооборудование, водопровод, канализацию, сантехнические установки, отопление, вентиляцию, кондиционирование, холодильные установки, лифты. Это, условно говоря, ежедневные вопросы функционирования отеля. Соответственно, в штате больших отелей есть электрики, столяры, сантехники, плотники, инженеры-энергетики, электронщики-системщики, специалисты по холодильным установкам и др. Более серьезные вопросы могут потребовать привлечения внешних специалистов – в случае аварии, капитального ремонта здания, при наладке сложного оборудования и др).

В небольших гостиницах достаточно иметь в штате нескольких специалистов общего профиля и при необходимости прибегать к услугам сторонних организаций.

Контроль надлежащего технического состояния объекта

Это важная часть технической эксплуатации. Каждый собственник здания (независимо от его типа и назначения), обязан контролировать техническое состояние объекта. Это реализуется либо собственными силами (штатными техническими специалистами), либо с привлечением сторонних экспертов – в рамках плановых и внеплановых осмотров.

Цена вопроса таких осмотров – безопасность и стоимость объекта. Ниже рассмотрим порядок их проведения.

Работы в ходе осмотров

Порядок проведения работ подробно расписан в Приказе №420. Остановимся кратко на ключевых моментах.

• Контроль за техническим состоянием конструкции и инженерного оборудования гостиниц осуществляется путем проведения плановых общих, частичных и внеочередных осмотров. Цель этих мероприятий – выявить неисправности и устранить их причины, а также проверить качество работ по текущему ремонту и обслуживанию.
• Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. Обследуются конструкции здания, инженерное оборудование, отделка и элементы внешнего благоустройства.
• При частичном осмотре обследуются отдельные элементы здания и инженерного оборудования. Устраняются мелкие неисправности, производится наладка и регулировка приборов и оборудования.
• Внеочередные осмотры проводятся после ливней, сильных ветров, снегопадов, наводнений. Это логично, поскольку природные стихии способны нанести повреждение инженерным системам и зданию в целом.

Весенний осмотр:

Проверка состояния помещений, конструкций, оборудования здания, элементов благоустройства дворовой территории и готовности их к эксплуатации. Уточняются объемы работ по текущему ремонту, определяются неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

По результатам осмотра планируются мероприятия, необходимые для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующую зиму.

Осенний осмотр:

Производится до начала отопительного сезона для проверки готовности здания и инженерного оборудования к зиме. Уточняются объемы работ текущего ремонта на планируемый год.

Порядок осмотра зданий гостиницы и прилегающей территории:

• прилегающая территория и элементы благоустройства;
• фундаменты и подвальные помещения, в том числе котельные;
• наружные стены, элементы фасадов, включая балконы, лоджии, карнизы и водоотводящие устройства. Помимо осмотров с земли фасады и их архитектурные элементы обследуются с балконов, лоджий и со стороны помещений. В полносборных зданиях гостиниц тщательному осмотру подлежат стыковые соединения панелей;
• крыши и их вентиляционные устройства, чердачные помещения, утеплитель чердачных перекрытий, а также коммуникации и устройства, расположенные в пределах чердака и на крыше;
• поэтажный осмотр помещений производится сверху вниз от верхнего этажа до подвального. При этом устанавливается состояние перекрытий и полов (особенно в санитарных узлах номеров и общих санузлах), окон, дверей, стен, перегородок, лестниц;
• осмотр инженерного оборудования гостиницы производится одновременно с осмотром строительных конструкций.

По окончании каждого осмотра составляется акт в двух экземплярах, один из которых хранится в гостинице, а другой направляется в вышестоящую организацию.

Ремонт

Особенность ремонта гостиниц – соответствие внутренней отделки общей стилистике гостиницы. Она, в свою очередь, определяется исходя из направленности, месторасположения отеля, звездности, бюджета. Разумеется, важную роль здесь будет играть дизайн-проект. Подробно о требованиях к внутренней отделке средства размещения можно прочитать в статье «Дизайн отелей гостиниц»

Ключевые требования к отделочным материалам в отеле – безопасность, износостойкость, удобство в уходе.

Вот как комментируют эти вопросы, к примеру, в строительной компании «Интех»: «Потолки в отелях сегодня зачастую делаются натяжные. Но встречается также и оформление с использованием гипсокартонных подвесных конструкций с различной подсветкой. Для отделки стен отеля подойдет декоративная штукатурка, лучший вариант – венецианская. В коридорах стены обычно окрашивают, а нижнюю часть отделывают МДФ-панелями. Для отделки стен в гостиничных номерах используются качественные обои. Полы в гостиницах покрывают коммерческим линолеумом или ламинатом (33-й класс). А также для полов в качестве покрытий используют натуральный камень и керамогранитную плитку. В последнее время популярности набирают полимерные наливные полы (стандартные или с изображением 3D)»

Напольные покрытия должны выдерживать частую влажную уборку моющими средствами и при этом они не должны быстро сохнуть. При ремонте зоны ресепшн надо подбирать такие напольные покрытия, которые выдержат фактически круглосуточное воздействие и при этом не потеряют внешний вид.

В целом, периодичность ремонтов (текущий или капитальный) определяется на основании оценки состояния элементов и систем сооружения. Оба вида ремонта бывают как плановыми, так и аварийными.

1. Текущий (косметический) ремонт

Косметический ремонт (или реновация) в номерах гостиницы эксперты советуют делать один раз в год. Главная задача при этом – «обновить» отель, не потеряв при этом доходов от гостиничного бизнеса. Это значит, что сервис при этом должен остаться на прежнем уровне. Как сказал в свое время (занимаясь непосредственно гостиницами) заместитель Генерального директора по финансам и операционной деятельности компании HRS Лиссандро Платцер, «нельзя гостям, например, сказать: мы Хилтон, но только не сегодня».

В плановый текущий ремонт входят работы по выборочному ремонту и окраске кровель, замене недостающих частей и окраске водосточных труб, частичному ремонту полов, окон, дверей, очистке от загрязнений и частичной окраске стен и потолков основных вспомогательных помещений и лестничных клеток, замене арматуры сантехнического оборудования, электроустановочных изделий и пускоустановочной аппаратуры.

Текущий ремонт зданий гостиниц планируется в денежных и натуральных показателях и проводится в течение года по графику, утвержденному директором отеля или главным инженером. Перечень необходимых работ составляется на основании описей персонала, ответственного за эксплуатацию зданий. Ремонт осуществляется за счет эксплуатационных расходов.

Главный инженер осуществляет руководство ремонтом, контролирует качество и объем работ, также принимает (совместно с руководителями соответствующих служб) выполненные работы.

Кстати, часто задача текущего ремонта – создать новый имидж гостиницы.

Обратимся к Приказу №420:

«Для учета заявок на устранение мелких неисправностей или выполнение аварийных и других требующих срочного выполнения работ должен вестись журнал заявок (горничными, дежурными по этажам) на каждом этаже, а при наличии технических служб или участков - непосредственно в службах или участках.

Журнал заявок должен быть доступен для записи в течение всего рабочего времени. Заявки должны выполняться в день их поступления.

В гостиницах, где установлен диспетчерский пульт, контролирующий работу систем инженерного оборудования, заявки на техобслуживание, непредвиденный текущий ремонт следует передавать непосредственно дежурному диспетчеру, который ведет журнал заявок.

В журнале осмотра и ремонта конкретно перечисляются виды работ, подлежащие исполнению, ориентировочный объем работ, кто должен производить работу, ориентировочный срок исполнения, подпись проводившего осмотр и отметка об исполнении работ.

Журнал хранится у начальников служб, старшего инженера (инженера) или ответственных сотрудников за отдельные участки работ и является основным первичным документом для планирования, обслуживания и текущего ремонта гостиниц».

Разумеется, по сравнению со временем издания Приказа 420,технологи уже давно ушли вперед. В частности, многие процессы стали более автоматизированными и не требуют «писанины». К примеру, компания HKeeper US LLC разработала первую в России универсальную облачную платформу для Back-office, позволяющую управлять персоналам и ресурсами гостиницы в режиме реального времени. В частности, программа HKeeper дает возможность персоналу не пользоваться больше бумагой и карандашом для назначения задач и передачи поручений, а также телефоном или рацией для связи. Такие функции HKeeper как «Журнал событий» и «Чат», позволяют обмениваться информацией и фотографиями в цифровом формате с различными отделами и службами гостиницы. Самое главное преимущество – все данные поступают в единую базу в режиме онлайн, что позволяет службам оперативнее взаимодействовать друг с другом.

2. Капремонт

В гостиницах капитальный ремонт рекомендуется делать раз в 15 лет. Он может быть двух типов: выборочный и комплексный. В последнем случае осуществляется замена всех изношенных элементов, оборудования, инженерных конструкций. При выборочном ремонте, соответственно, работы проводятся в отношении отдельных частей объекта.

Если отель не закрывается (а это возможно только если гостям и персоналу находиться в здании абсолютно безопасно), то этот период является наиболее сложным этапом для жизни гостиницы, поскольку сервис необходимо сохранить на прежнем уровне.

Работа отеля во время капремонта возможна, если конфигурация здания позволяет отделить зону ремонта от зоны проживания, включая отдельные секции для гостей и строителей: лифты, вход и др. К примеру, такое решение было принято в гостинице «Парк Инн Прибалтийская» (Санкт-Петербург) при обновлении номерного фонда в 2007-2008 гг.

Также во время капремонта важно создать буферную зону между «рабочими» и «гостевыми» секциями – для организации максимальной шумоизоляции. Так, при поэтажной реконструкции гостиницы «Пулковская» в качестве буферной зоны был задействован целый этаж. Но, разумеется, на время ремонта общих зон (холла, лифтов и др.) гостиницу закрывают.

Журнал технической эксплуатации зданий и сооружений

Это документ, отражающий сведения о состоянии введенного в эксплуатацию объекта, а именно о степени его изношенности в конкретный период времени. На основании информации в Журнале, принимается решение о необходимости проведения текущего или капитального ремонта и составляется смета.

Сведения должны вноситься с соблюдением определенного регламента:

• Дата проведения технического осмотра;
• Описание результатов: проведенные контрольные мероприятия, инструментальные измерения, выявленные нарушения норм эксплуатации объекта, проведенные ремонтные работы (с указанием сроков, объемов и характера работ), предписания от контролирующих государственных органов и др.
• Примечания.
• Подпись специалиста, проводившего осмотр.

В каждом журнале заполняется титульная страница с указанием наименования объекта по инвентарной карточке и его основных технических и экономических параметров (площадь, строительный объем и балансовая стоимость).

Обязанность ведения Журнала закреплена в статье 55.25 Градостроительного кодекса РФ. За ненадлежащее выполнение работ по технической эксплуатации здания, а также за отсутствие технической документации, выявленное в ходе проведения проверки, контролирующий орган (в данном случае это Ростехнадзор) выносит предписание об устранении нарушений. В случае невыполнения наступает административная ответственность по ч.1 статьи 19.5 КоАП РФ:

Невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа, осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства влечет наложение административного штрафа:

• на должностных лиц - от 1 до 2 тысяч рублей или дисквалификацию до трех лет;
• на юридических лиц - от 10 до 20 тысяч рублей.

Разрушающие факторы

Жизненный цикл объекта может значительно сократиться из-за различных негативных воздействий. Обобщенно, их подразделяют на несколько групп:

• Внешние. Они, в свою очередь, бывают природными и искусственными: наводнения, землетрясения, резкое изменение климата, радиация, давление грунта, звуковые колебания, биологические вредители, грозовые разряды, радиоволны и др.
• Внутренние. Их подразделяют на технологические и функциональные. Это незапланированные нагрузки на конструкции здания, удары, вибрации, пролив жидкости и др.

Эти события негативно влияют на физико-химические свойства несущих конструкций и всего здания в целом. Как видим, и в том и в другом случае имеет место в том числе человеческий фактор, при этом негативное воздействие не обязательно может быть направлено на само здание (умышленно или нет): оно может быть связано с другими объектами, которые, в свою очередь «сработали» как принцип домино.

К примеру, в СМИ одной из возможных причин наводнения в Иркутской области называют не природные факторы (дождей в регионе не было), а компанию «Русал»: энергетики специально держали высокий уровень воды в водохранилищах, чтобы получить как можно больше дешевого электричества. В результате вода поднялась на 14 метров, что и привело к природному катаклизму.

Можно сказать, что человеческий фактор бывает достаточно сложно отличить от природного. Несколько примеров:

• Пыль и грязь в атмосфере, в сочетании с влагой приводят к преждевременному износу, растрескиванию и разрушению строительной конструкции. При этом в чистой и сухой атмосфере бетон и другие материалы могут сохраняться сотни лет. Больше всего загрязняют воздух продукты сгорания различных топлив, в итоге в промышленных центрах металлические конструкции подвергаются коррозии в 2-4 раза быстрее, чем в сельской местности.
• Воздействие влаги на фундаменты стены. Особенно «страдают» от влаги старые здания, поскольку фундаменты и стены у них сделаны в основном из разнородных каменных материалов (известняк, красный кирпич, известковые и цементные растворы) с пористо-капиллярной структурой, которая интенсивно впитывает влагу. Здесь очень важно осуществлять вовремя комплексную санацию здания (диагностика – сушка – очистка – обработка противосолевыми и биоцидными препаратами – заделка трещин – ремонтные работы)

Нормативное регулирование

• Приказ Минжилкомхоза РСФСР от 04.08.1981 N 420 "Об утверждении и введении в действие "Правил технической эксплуатации гостиниц и их оборудования"
• "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
• Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ